Westerling Mediation in Den Bosch e.o.

Geregistreerd mediator. Aangesloten bij De Raad van Mediators.
Lid NMv. ADR full certified.




Eindhoven - 's-Hertogenbosch
Oss - Tilburg e.o.

Onderwerpen: woning onverdeeld laten - uitkopen makkelijker met NHG - wat doe je met je huis bij scheiding? - overdracht economisch eigendom - hypotheek of duur huren?

De woning onverdeeld laten bij de scheiding?                               

Er kunnen redenen zijn om bij een scheiding na te denken over het onverdeeld laten van de woning. Er zitten diverse haken en ogen aan. De Conflictnmediator legt dat graag aan u uit tijdens een gesprek. Toch is het soms een goede oplossing. Bijvoorbeeld als de woning lastig verkoopbaar is of dat er sprake is van een forse onderwaarde. Ook kan het aan de orde komen als één van beide partners met de kinderen in de woning wil blijven, maar niet in staat is om de ander direct uit te kopen. Een andere optie is het 'overdragen van Economisch Eigendom'. Hieronder op deze pagina meer informatie over beide opties.Overweegt u één van beide opties, laat u hierover dan goed informeren! Dat kan tijdens een vrijblijvend en kosteloos adviesgesprek met één van onze mediators op één van onze locaties in Eindhoven, Den Bosch, Oss of Tilburg.

 

Soms zijn er goede redenen om de woning onverdeeld te laten

Opties voor de woning na de scheiding

Lukt het niet om de financiering rond te krijgen om de vertekkende partner uit te kopen en/of de hypotheek op één naam te krijgen, dan is er nog de mogelijkheid om de woning voorlopig onverdeeld te laten. Gedurende twee jaar blijft de hypotheekrente na de scheiding blijft de hypotheekrente volledig aftrekbaar. De beslissing tot verkoop van de woning kan hiermee worden uitgesteld. Een reden daarvoor kan ook zijn dat er tijd ontstaat voor waardeherstel van de woning.

Redenen voor onverdeeld laten van de eigen woning

  • De betaalbaarheid van de maandtermijnen van de hypotheek zjn geen probleem voor de achterblijvende partner, maar de bank kan of wil op basis van de 'verstrekkingsnormen' niet meewerken aan ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van de ander en/of er is niet voldoende leencapaciteit om de uitkoop te financieren;
  • Rust voor de kinderen. Zij behouden -voor eeen deel- hun vertrouwde omgeving;
  • Verkoop is geen optie omdat er sprake is van onderwaarde (huis is minder waard dan het openstaande hypotheekbedrag/schuld);
  • Huren kost maandelijks meer dan het (netto) maandbedrag van de hypotheek op de huidige woning.

Nadelen van onverdeeld laten van de eigen woning

  • 24 maanden na inschrijving van de echtscheiding vervalt het recht op renteaftrek op het hypotheekdeel (50%) van de vertrekkende partner. Een oplossing kan dan nog zijn: overdracht economisch eigendom;
  • De vertrekkende partner blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek;
  • Daardoor is het meestal onmogelijk voor de vertrekkende partner om zelf een nieuwe hypotheek af te sluiten voor een eigen koopwoning;
  • De vertrekkende partner moet maar 'hopen' dat de achterblijvende partner als een goede 'huisvader' voor de gezamenlijke woning blijft zorgen, zodat er geen waardevermindering optreedt;
  • Mogelijke discussies over de kosten van groot en klein onderoud aan de woning;
Onverdeeld laten van de woning
  • Hoe bepaal je samen het moment waarop uitkoop of verkoop wel gaat plaatsvinden en de vetrekkende partner over zijn/haar geld kan beschikken?

Tip:Maak goede en duidelijke afspraken over de wijze waarop later de (over)waarde bepaald wordt en hoe lang het 'onverdeeld laten' mag duren.

Het geld blijft in de stenen zitten

Overdracht Economisch Eigendom

Bij het 'onverdeeld' laten van de woning, is er voor het deel van de vertrekkende partner na twee jaar geen recht meer op aftrek van hypotheekrente. Om het verlies van hypotheekrente te voorkomen kan overwogen worden het economisch eigendom over te dragen. De hypotheekrente wordt dan volledig aftrekbaar voor de achterblijvende partij. De bank hoeft hiervoor geen toestemmng te geven. Beide partijen blijven eigenaar van het onroerend goed en hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
Het is van belang om het goed vast te leggen in het convenant of een vaststellingsovereenkomst, zodat het voor de belastingdinst duidelijk is dat het om een overdracht van tenminste economisch eigendom is.
Voor de belastingdinst is het belangrijk dat de woning het hoofdverblijf is van de achterblijvende partner, deze alle 'voordelen' van de woning geniet en het hrootste deel van de kosten en lasten draagt.

Nadelen overdracht Economisch Eigendom

  • Sinds 2013 is de regel van toepassing dat bij deze vorm van overdracht de helft van de hypotheek omgezet moet worden naar een hypotheek met een annuitair aflosschema.

Tip: Het kan een overweging zijn om nog voor de echtscheiding de hypotheek om te zetten naar een constructie waarbij deze geheel of gedeeltelijk annuitair is. De bank geeft na de scheiding wellicht geen toestemming. Regeren is vooruitzien!

Uitkopen wordt makkelijker via NHG

Het uitkopen van een ex-partner na echtscheiding wordt in meer gevallen mogelijk dan tot nu toe het geval is. Die mogelijkheid wordt geboden door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen met een wijziging in de voorwaarden.
De meest voorkomende aanleiding om een huis te moeten verkopen is volgens NHG (Nationale Hypotheek Garantie) het beëindigen van een relatie. In veel gevallen wil een van beide ex-partners in het huis blijven wonen en moet om de ander uitkopen om dat mogelijk te maken. Financiering is dan de drempel, zeker als het huis inmiddels flink meer waard is.
NHG wil daar meer ruimte in creëren en past vanuit dat oogpunt de voorwaarden aan. Voor financiering van de overwaarde aan een ex-partner vervalt de gebruikelijke acceptatietoets voor een nieuwe lening. Daarvoor in de plaats komt een beheertoets. Er wordt niet gekeken naar wat geleend kan worden maar wat de maandelijkse hypotheeklasten gaan bedragen en of de betreffende partner die lasten zelfstandig kan betalen. De geldverstrekker moet daartoe onderbouwen dat dit mogelijk is. Als dat lukt, dan gaat NHG akkoord met een aanvullende lening onder hypotheekgarantie.
(brons: Alsema Van Duin, notaris en juristen)

Uitkopen van de partner bij scheiding

Hypotheek: nee! Duur(der) huren: ja! Snap jij het?

Voor de 'gewone mens' is het vaak lastig om redeneringen van banken te volgen. Een voorbeeld: je hebt een hypotheek van 300.000 euro nodig om de woning na de scheiding volledig op jouw naam te krijgen en je ex uit te kopen. Aan rente en aflossing wordt aan je voorberekend dat je bruto 800 euro per maand kwijt bent. Na belastingvoordeel is dat netto wellicht 550 euro. Je bruto jaarinkomen is 45.000 euro. Op basis van dit inkomen is je 'leencapaciteit' niet voldoende en de bank wil/kan de financiering dus niet voor je regelen.
Zou je jullie huis verkopen en gaan huren dan ben je veroordeeld tot de vrije sector. Voor een vergelijkbare woning zal je diep in de buidel moeten tasten. Een maandelijske huur van 1000 tot 1200 euro is heel normaal. En dan is er niemand die zegt dat je het niet kunt betalen.... Snap jij het?

Wat doe je met je huis bij echtscheiding?

(Dit artikel is geschreven door Marco van der Knaap, gecertificeerd NVM makelaar/taxateur bij M2 Makelaars)

Een echtscheiding is een zeer ingrijpende gebeurtenis. Veel zaken moeten geregeld worden en als je een koophuis hebt, moet ook daar over nagedacht worden. Blijft een van jullie twee er wonen? Moet de woning verkocht worden? Is er een taxatie nodig?

Taxatie

Een van de vragen die we vaak krijgen is of er een taxatie opgesteld moet worden. Dat is niet nodig, tenzij je dat zelf wilt natuurlijk. De afspraken over de echtscheiding, en daarmee ook de afhandeling van de eigen woning, wordt opgenomen in het

echtscheidingsconvenant. En dit convenant is vormvrij, wat wil zeggen dat je het op mag stellen zoals je wilt. Dus de afspraken die je onderling maakt – ook over de waarde van de woning – mag je zelf onderling overeenkomen en opnemen in het convenant. Als jullie beiden een uitgewerkt en gevalideerd taxatierapport wensen dat is dat prima. Maar als jullie samen vinden dat de huidige WOZ waarde goed is, mag dat dus ook. Of zelfs wanneer jullie een willekeurige waarde overeenkomen, mag dat.

Natuurlijk heb je met een officieel taxatierapport een goed onderbouwd en degelijk document met de actuele marktwaarde. Dit kan een hoop discussie voorkomen.

Verkopen of blijven wonen?

De vraag of een van de eigenaren in de woning kan blijven wonen, is vaak de meeste gestelde vraag die wij krijgen. Om hier antwoord op te kunnen geven, moeten twee zaken duidelijk zijn:

  1. Wat is de waarde waarvoor jullie de woning willen verdelen?
  2. Wat zijn de financiële mogelijkheden qua hypotheek van degene die in de woning wil blijven wonen?

De eerste vraag staat al een beetje omschreven hierboven. Echter, wanneer je nog in een ‘verkennende’ fase zit, ben je nog niet toe aan een officieel taxatierapport wellicht, maar wil je wel weten wat de actuele marktwaarde is. In dat geval kun je een makelaar vragen om een indicatie van de marktwaarde te geven, zodat je verder kunt met je beslissingsproces. Zo’n indicatie is doorgaans kosteloos. De makelaar rekent er dan natuurlijk wel op dat hij bij verkoop dit mag verzorgen. En als een van de twee blijft wonen, zal er hoogstwaarschijnlijk wel een taxatierapport nodig zijn voor de hypotheek. De makelaar die de waardeindicatie afgeeft rekent er uiteraard dan op dat hij dan het taxatierapport mag opstellen.

De tweede vraag is de volgende stap. Zodra je weet welk bedrag nodig is om de woning over te nemen van de partner, is het zaak te weten welke hypotheek er mogelijk is. Een onafhankelijke hypotheekadviseur, zoals Eric Giesbertz van M2 Hypotheken, kan – natuurlijk vrijblijvend en kosteloos – voor je op een rij zetten wat de financiële gevolgen zijn en toetsen of een dergelijke hypotheek verstrekt kan worden.

Verkopen aan de partner

Als de woning aan de (ex) partner verkocht wordt, moet dit officieel door een notaris worden overgedragen. Ook zal er een hypotheekakte door de notaris moeten worden opgesteld. Het is een officiële notariële overdracht, ook al was de koper al reeds deels eigenaar van de woning. Het enige wat er (gelukkig) wel anders is dan bij een ‘normale’ overdracht is het feit dat bij overdracht tussen partners geen overdrachtsbelasting betaalt hoeft te worden.

Als er overwaarde op de woning is, zal meestal de ene partner 50% van deze overwaarde aan de partner moeten vergoeden. Tenzij in het convenant anders is overeengekomen, want ook dit is aan de partners zelf om te bepalen. Maar doorgaans is het gebruikelijk om de overwaarde te verdelen, als beide partners samen eigenaar waren van de woning.

Verkopen aan een ander

Als er besloten wordt aan een ander te verkopen, de woning dus op de gebruikelijke wijze te verkopen, moet dit altijd met toestemming van de partner gebeuren. Het ‘huwelijksgoederenrecht’ (gemeenschap van goederen / huwelijkse voorwaarden) is niet van toepassing. Zo lang het de ‘echtelijke woning’ is, dus de woning waar beide partners wonen, moeten beide partners instemmen met de verkoop en dus beide ook tekenen op het koopcontract. Het is dus niet mogelijk dat een van de partners de woning zonder overleg verkoopt aan een ander. Dit geldt overigens bij een huwelijk, maar ook bij een geregistreerd partnerschap. Dit staat wettelijk gelijk aan elkaar namelijk.

Bij verkoop moet er naast een koopprijs ook overeenstemming zijn over de opleverdatum van de woning. Dus ook voor dit onderdeel geldt dat dit niet eenzijdig door één van de partners bepaald kan worden. Deze datum wordt namelijk ook vastgelegd in de koopakte en beide partners zullen hier dus mee in moeten stemmen.